Inversión inmobiliaria

¡Muy buenas! Gracias por estar aquí una semana más. A partir del post de la semana pasada, mucha gente me ha preguntado sobre la inversión en bienes raíces y cómo pretendo hacerlo, ya que es un mundo totalmente distinto al de las inversiones en bolsa o criptomonedas.

Como te imaginarás, yo aún no he invertido en bienes raíces, pero desde que empecé a trabajar mis finanzas personales, tracé mi plan de inversiones en el que contemplaba como un pilar fundamental de mi futura riqueza un portfolio de propiedades de alquiler. Como estaba contemplado, leí un libro sobre ello, escuché varias horas de podcasts sobre inversión inmobiliaria y vi bastantes videos de Youtube sobre el tema. El blog www.biggerpockets.com me ayudó mucho a entender los distintos ángulos desde los que se puede invertir en bienes raíces.

El primer mito que me desmontaron al investigar sobre este tipo de inversión es que «se necesita mucho dinero para poder empezar a invertir en inmuebles». Esto es falso. Obvio que sí necesitas capital para poder entrar a un piso o una casa, pero no necesitas una locura de dinero. Según la hipoteca que consigas, quizá sólo necesites un 20% del valor de la propiedad. Como punto de partida, te diré que para que te salga rentable cualquiera de las estrategias, deberías tener un retorno de tu inversión (ROI) de, al menos un 8% e, idealmente, entre un 12 y un 15% (en otra entrada escribiré más detalladamente sobre estos porcentajes). Más abajo te voy a contar algunas de las estrategias que más me gustan para este tipo de inversión:

House hacking:

Esta estrategia es buena para gente joven o sociable. No es más que comprar una propiedad de 2 o más dormitorios, vivir en ella y alquilar las habitaciones restantes, con lo que tus gastos de vivienda se reducen a 0 o muy cerca de 0; por lo cual liberas dinero para continuar invirtiendo en bolsa, criptomonedas o en esa misma propiedad para aumentar su valor o adelantar pagos para pagar la hipoteca más rápido. Sea como sea, la idea es rehipotecar la propiedad cuando ya hayas pagado una buena parte de ella, sacar el cash y comprar una segunda propiedad a la que te mudarías y repetirías operación, teniendo una propiedad alquilada completa y la segunda propiedad alquilada parcialmente. Una vez llegado a este punto puedes decidir pagar por completo la primera propiedad lo antes posible o repetir la operación al completo y conseguir una tercera propiedad, la cual no alquiles y vivas independientemente, sin compartir, teniendo dos propiedades alquiladas y viviendo en tu casa.
Pros: no necesitas una gran cantidad de dinero para comenzar. Gastos de vivienda prácticamente nulos o, incluso, con ganancias mensuales. Facilidad para aumentar tu portfolio en un corto periodo de tiempo. Cashflow constante.
Contras: tienes que vivir con más gente en tu casa. Poca privacidad. Posibles problemas de convivencia.

Reventa de propiedades (House flipping):

Esta estrategia es interesante para tener beneficios a (relativamente) corto plazo e, incluso, ganarte la vida haciendo esto constantemente sin tener los quebraderos de cabeza de tener inquilinos. Consiste en comprar una propiedad con algunos defectos a un precio bastante reducido, reformarla y venderla por un precio superior al de compra. Esta estrategia se puede hacer con estudios o apartamentos pequeños para empezar, por lo que no necesitarías una gran inversión inicial y podrías ir aumentando el valor de las propiedades que revendes hasta que tu beneficio neto en cada propiedad sea suficiente para pagar tu estilo de vida durante todo un año. Importante saber que: Precio de compra+impuestos y tasas+costes de la reforma<Precio de venta.
Pros: Beneficios netos altos y en corto plazo. No afecta negativamente a tu vida diaria. Puede convertirse en tu trabajo. Puedes evitar los impuestos por ganancia patrimonial si es tu vivienda habitual durante 3 años o más y la que compres deberá ser tu vivienda habitual por los 12 meses siguientes a su compra.
Contras: pagarás impuestos por cada venta. Si decides vivir en las propiedades, estarás viviendo en una obra constantemente. No te proporciona cashflow.

BRRRR (Buy Refurbish Rent, Refinance, Repeat):

Estas siglas, en español significan: Comprar, reformar, alquilar, rehipotecar y repetir. Esta es mi favorita porque, además de ser una estrategia en sí misma, la puedes juntar con el House Hacking o cambiar de idea a mitad de camino y hacer una reventa en lugar de alquilarla. Consiste en comprar una propiedad que necesite una buena reforma y que esté a un precio reducido, le haces las reformas necesarias y, al contrario de la reventa, en este caso te la quedas y la alquilas una vez reformada. Al haberla reformado, el valor de la propiedad aumenta, por lo que puedes rehipotecarla para sacar el valor en liquidez y utilizar esta liquidez para comprar otra propiedad y repetir la operación. Al rehipotecar, no creas una transacción gravable, por lo que esta liquidez no está sujeta al pago de impuestos.
Pros: te beneficias de la revalorización de la propiedad a la vez que adquieres un activo que te proporciona cashflow mensual. No estás sujeto al pago de impuestos al cobrar tus beneficios. Puedes aumentar tu portfolio relativamente rápido.
Contras: tendrás varias hipotecas a la vez. Tienes que preocuparte de reformarlas y, eventualmente tendrás que dedicarte al mantenimiento de las propiedades o contratar una empresa que lo haga por ti.

Estas son 3 estrategias que me parecen interesantes para comenzar a invertir en bienes inmuebles por ser bastante simples y realistas a la hora de comenzar sin una gran base económica. En cada título te dejé enlaces para que ahondes más en cada una, con consejos de gente que sí ha llevado a cabo estas estrategias. A partir de aquí puedes derivar en inversiones con inversores externos y demás que ya entraré a explicar más adelante en una publicación futura.

Déjame saber qué te parecen estas estrategias o si tienes alguna pregunta o sugerencia, ya que sabes que aquí estoy aprendiendo yo tanto como tú. Si ya tienes alguna inversión y te gustaría compartir tu estrategia, no dudes en dejar un comentario más abajo y así los demás podemos aprender de tu experiencia.

Nos vemos en la próxima entrada, gracias por leerme una semana más.

¡A ser libres!

Mi plan para mantener mi riqueza

Te doy la bienvenida una semana más y te agradezco que estés leyendo esto. Hoy vengo a contarte cómo planeo yo mantener mi riqueza en caso de que alguna de mis criptomonedas tenga una subida como ocurrió con Dogecoin en marzo y como ha ocurrido en varias ocasiones más con otras monedas que han tenido una subida de más del 20000%. Irónico que escriba esto hoy, que las criptos están todas en niveles bajísimos y mis inversiones acaban de bajar más de un 30%, ¿eh?

Pues soñar es gratis, sí. No te voy a negar que sé que la posibilidad de que me levante un día teniendo varios millones de euros gracias a alguna de mis criptomonedas es muy muy baja, pero no es imposible y a mí me gusta estar mentalmente preparado para todo. Ya sabes… Por si acaso. Además de que este plan sirve también para cuando alcance la libertad financiera, ya que no es cosa de conseguir el dinero, sino de no perderlo.

Sueña conmigo un momento: Me despierto mañana y veo que Safemoon (por hablar de la que más ilusionado me tiene) ha alcanzado un precio suficiente para convertirme en multimillonario; digamos que tengo 5 millones de euros. ¿Qué voy a hacer para asegurarme de que ese dinero no se pierde? ¿Lo voy a sacar todo? Te lo cuento más abajo:

En primer lugar y para responder a la segunda pregunta, te diré que no, no lo sacaría todo. Sacaría 3 de esos 5 millones y los usaría para sentar las bases de mi futura riqueza y para ayudar a mi familia:

• Compraría mi vivienda y compraría mi Tesla Model X (si me conoces, sabes que soy muy fan de Tesla).
• Compraría unas 4 propiedades para alquiler (cashflow).
• Pagaría la hipoteca de mis padres y mis hermanos.
• Me quedaría con, al menos, 60.000€ en el banco como efectivo disponible.
• Metería lo que sobre en fondos indexados (ingresos pasivos).

Haciendo un estimado al alza, los primeros 4 puntos suman unos 1.800.000€ por lo que para los fondos indexados quedarían aproximadamente 1.200.000€ que, siguiendo la regla del 4% de la que ya hemos hablado, me proporcionaría un salario anual de 48.000€, con el cual podría vivir una vida muy muy cómoda y lujosa, teniendo en cuenta que no tendría ninguna deuda y que aún estaría en edad laboral, por lo que, muy probablemente, decida trabajar como monitor de tenis, ya que eso me hace feliz.

Las razones por las que haría estos puntos es bastante sencilla de entender:

• Inversión en bienes raíces porque las propiedades se revalorizan con los años, además de proveerme de ingresos regulares para cubrir cualquier imprevisto y aumentar mis inversiones en mis fondos indexados y criptomonedas.
• Quedarme con 60.000€ en dinero disponible porque empezaré a trabajar como monitor de tenis autónomo y necesito liquidez para empezar el negocio, además de que en este escenario todavía vivo en Australia y todo lo que he escrito es en España, por lo que, recién llegado despues de más de un año fuera… tengo que comer TODO.
• Los fondos indexados porque no existe una herramienta de creación de riqueza más poderosa que el mercado bursátil. Históricamente, con sus subidas y caídas, la bolsa de valores ha sido la inversión más fructífera a largo plazo y, como ya hemos hablado anteriormente, con los fondos indexados estás bien diversificado y expuesto a muchas empresas.
• Mi Tesla, las hipotecas de mi familia y el trabajar incluso teniendo todo lo anterior son simplemente porque eso me hará feliz, y esto se trata de ser felices, no de tener dinero. El bienestar de mi familia me trae felicidad, cumplir mi sueño de tener un Tesla me hará feliz, ayudar a gente a aprender a jugar tenis me hará feliz y, como esta cantidad de dinero me da la opción de hacer todo eso, pues lo haré todo.

Te invito a soñar despierto e imaginar tu vida en un futuro, proyectar tu éxito y trabajar duro para conseguirlo. Recuerda que si puedes soñarlo, puedes hacerlo, sólo tienes que estar decidido y comprometerte contigo mismo para lograrlo. Imagina tu casa, imagina tu coche, imagina tus vacaciones, las vistas desde tu ventana o balcón. Imagínalo todo y ve a por ello.

Hoy tocó un post algo más corto de lo normal, pero creo que es suficiente para explicar mi proceso mental con respecto al dinero a día de hoy y mis aspiraciones en un futuro.

Nos vemos la semana que viene.

¡A ser libres!

Mis errores financieros (1)

Bienvenidos otra vez a mi autoanálisis semanal.

Después de contaros un poco más sobre mí la semana pasada, esta semana quiero contar algunos de los errores financieros que he cometido a lo largo de mi vida. No os preocupéis, no voy a hacer un post con TODOS ellos, sólo voy a contar los que creo que pueden afectar a un mayor número de personas, ya que son culpa de una mala programación financiera.

Error 1: Este es el más «inocente» de los tres. Se trata de una tarjeta de crédito de la que me acostumbré a echar mano: la tarjeta Pass del Carrefour. Era muy cómodo poder pagar las compras con ella y pagarlo todo a fin de mes, sobre todo, cuando ¡me daban dinero por usarla! Un 8% de todo lo gastado era devuelto en forma de un «cheque ahorro» cada tres meses. ¡Genial! Pensaba yo… Me estaban regalando dinero simplemente por hacer mis compras. Y sí, era genial, porque cada 3 meses gastaba el cheque ahorro en una compra y me «ahorraba» ese dinero. Pongo «ahorraba» entre comillas porque no lo ahorraba, sino que lo gastaba en otras cosas, así que al final, me quedaba igual que estaba.

Pero… Si te quedabas igual que estabas, ¿por qué le llamas error? Porque, si podía vivir gastando únicamente «X» cantidad de dinero, los meses que tenía «X+Y» lo lógico habría sido usar «Y» para pagar deudas o para ahorrarlo, en lugar de gastarlo. De esta manera, no me quedaría igual que estaba, sino que mi situación habría mejorado.

La solución fue pagar la un mes y dejar de usarla, comprando única y exclusivamente lo necesario. Fue un mes duro y me costó mucho trabajo, pero me liberé de esa deuda para siempre.

Error 2: Este es el que más demuestra mi mala programación financiera. Tenía un sueldo corto, por lo que compartía piso con una chica. El piso estaba una zona decente, pero era casi imposible aparcar cerca, en verano era increíblemente caluroso (incluso apagando el termo, el agua salía caliente de la ducha en verano), pero era barato (500€ más facturas entre los dos. Unos 300€ mensuales individualmente) y fuera de la temperatura en verano, era buen piso. ¿Cuál fue el error, entonces?

En la inmobiliaria me ascendieron de telemarketer a vendedor de nuevas construcciones, con un aumento de salario base y ¡las comisiones también eran mayores! No había opción de que yo aguantase a más compañer@s de piso o el calor de ese verano en ese piso, claro que no. Ya estaba «cobrando bien» ya me podía permitir vivir yo solo en un pisito más pequeño. ¿Habéis encontrado ya mi error?

Exactamente, empecé a cobrar más, por lo que tenía dos opciones: 1-Seguir viviendo igual, en el piso en el que estaba con algún/a compañero/a y ahorrar el dinero extra que me estaba entrando ahora. 2-Irme a un pisito más pequeño y pagar más, ahorrando nada y viviendo de salario en salario, como estaba antes. Mi decisión fue la 2.

Conseguí un pisito de 50m2 muy mono, en el centro de Fuengirola, cerca de todo. Era ideal, con un solarium igual de grande justo encima y lo decoré y acomodé con mi ex-pareja, estábamos muy ilusionados. Pagaba 550 con facturas incluidas (menos internet, así que unos 600€ mensuales), así que ya veis, el doble de lo que pagaba antes, pero mi salario no era el doble de lo que era en el otro piso, por lo que mi situación empeoró considerablemente. Las deudas se apilaban, le pedí prestado a mi pareja el dinero del depósito, tuve que comprar algunos muebles, una tele (Obvio, ¿cómo voy a vivir sin una smart tv de 55″?). En fin, ahora pagaba más del 50% de mi salario en alquiler y préstamos relacionados con la vivienda. A eso suma coche (este tema viene en el siguiente post), gasolina, comida, gym y tenis y tienes un gasto mensual superior al 100% de mi salario.

¿Qué hice? Dejé el piso, me fui de vuelta a casa de mis padres y vendí varias cosas. Pensaréis que con esto solucioné mis problemas y empecé a ahorrar y a prosperar económicamente. Pues no, porque ataqué a los frutos en lugar de las raíces. Sí, corté los frutos, mis gastos bajaron considerablemente y ahora ahorraba un poquito cada mes, pero también gastaba más en salir a restaurantes y de fiesta y me permitía más caprichitos. Los frutos (alquiler alto, préstamos, etc) habían sido cortados drásticamente, pero las raíces que los produjeron (mi programación financiera) seguía siendo la misma, así que me generé el mismo fallo de nuevo causando más drama en mi vida.

Seguiremos en el siguiente post con el error que más me afecta a día de hoy y que afecta a una gran mayoría de personas en el mundo.

Gracias por leerme y nos vemos pronto!